Faq

Impianto centralizzato

L’articolo 3 della legge 220/2012 sostituisce l’articolo 1118 c.c., in materia di diritto del condomino sulle parti comuni. La modifica conferma che tale diritto è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che appartiene al condomino e che questi non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione. L’ultimo comma della norma precisa che il singolo condomino può distaccarsi dall'impanto centralizzato di riscaldamento o condizionamento se dal fatto non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Se il distacco è possibile, il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
L’articolo 4 modifica l’articolo 1119 c.c. in materia di indivisibilità del condominio,specificando che la divisione delle parti comuni può essere operata solo con ilconsenso di tutti i condomini.

Amministratore

Gli articoli 9 e 10 della legge 220/2012 intervengono sulla disciplina relativa all'amministratore di condominio. In particolare, l’articolo 9 novella l’articolo 1129 c.c. - rubricato “Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore” apportandovi le seguenti novità:

la nomina dell'amministratore deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto (nel testo previgente erano quattro); il ricorso in caso di mancata nomina può essere promosso, oltre che da un condomino, anche dall'amministratore dimissionario; introduzione, in capo all’amministratore, di una serie di specifici obblighi da assolvere (in particolare, comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale, affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore) a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato;

possibilità di subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Peraltro l'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati lavori straordinari;

apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso; possibilità di tracciabilità e controllo da parte del singolo condomino, "per il tramite dell'amministratore" del conto corrente;

obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea;

allargamento e tipizzazione dei gravi motivi alla base della revoca dell’incarico, anche in relazione alle novelle introdotte dal provvedimento alla disciplina del condominio. Tra le numerose ipotesi di revoca, si segnalano l’omissione del rendiconto di gestione per un solo anno (attualmente 2 anni); la mancata apertura del conto del condominio; l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei condomini; l’inerzia nel seguire l'azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali.

La riforma, inoltre, esclude che l'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria possa essere nuovamente nominato dall'assemblea e pone a carico dell'amministratore l'obbligo, all'atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, di specificare analiticamente gli importi a lui dovuti a titolo di compenso.

L’articolo 10 integra la formulazione dell’articolo 1130 c.c., in materia diattribuzioni dell’amministratore articolando gli obblighi già previsti dal codice e introducendone di nuovi con finalità di controllo dell’operato dell’amministratore. Come novità, si segnalano la ”esplicita” previsione delle seguenti attribuzioni dell’amministratore:

esecuzione degli adempimenti fiscali. Si tratta dell'obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale; di comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori; dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore.

tenuta di due nuovi registri obbligatori: il registro dell’anagrafe condominiale, contenente tutti i dati anagrafici e fiscali dei condomini, la sussistenza di eventuali diritti reali e di godimento nonché i dati catastali delle singole unità immobiliari; il registro di contabilità (anche informatico) dove sono annotati, entro trenta giorni, movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio. Il registro del verbale delle assemblee, (cui andrebbe, ora, allegato il regolamento di condominio) ed il registro di nomina e revoca dell’amministratore (che dovrebbe, ora, contenere le relative variazioni cronologiche e gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e revoca) sono documenti di cui è già prevista l’esistenza e la tenuta da parte dell’amministratore ai sensi, rispettivamente, dell’art. 1136, u.c. e dall’art. 1129, ultimo comma.

conservazione di tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini;

consegna al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominali e delle eventuali liti in corso;

la convocazione dell’assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione (nelle nuove forme di cui all’art. 1130-bis, v. infra) entro 180 giorni per l’approvazione.

L'articolo 12 introduce una modifica di carattere meramente formale all'articolo 1131, in materia di rappresentanza del condominio da parte dell’amministratore.

L’articolo 19 interviene sull’art. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile, in tema di revoca dell’amministratore, per coordinarne il testo con le modifiche apportate agli artt. 1129 e 1131 del codice civile. In particolare, la disposizione specifica che il tribunale non deve limitarsi a sentire l’amministratore, ma deve farlo in contraddittorio con il ricorrente. Si prevede inoltre la possibilità di proporre reclamo alla corte d'appello contro il provvedimento del tribunale nel termine di 10 giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

L'articolo 25 della legge 220 del 2012 inserisce nelle disposizioni di attuazione del codice civile gli articoli da 71-bis a 71-quater. L’articolo 71-bis enumera irequisiti per lo svolgimento dell'incarico di amministratore di condominio. In particolare:

godere dei diritti civili (lett. a));

non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio; delitti non colposi per il quale sia prevista la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni (lett. b)) ;

non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione (lett. c));

non essere interdetti o inabilitati (lett. d));

non essere annotati nell’elenco dei protesti cambiari (lett. e));

aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f));

aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica (lett. g)).

I requisiti di cui alle lettere f) e g) non sono richiesti qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini. La perdita di uno dei requisiti di cui alle lettere da a) a e) implica la cessazione dall'incarico. In tal caso l'assemblea può essere convocata da ciascun condomino senza formalità.

Coloro che hanno svolto l'attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge di riforma, sono esonerati dai requisiti di cui alle lettere f) e g), salvo l'obbligo di formazione periodica. Possono svolgere l'incarico di amministratore anche società. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti "dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi".

L'articolo 71-ter prevede che l'amministratore attivi un sito internet del condominio su richiesta dell'assemblea, che delibera con un maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (secondo comma dell'art. 1136 c.c.). Le spese di attivazione e gestione sono a carico dei condomini. Il sito consente l'accesso ai documenti previsti dalla delibera assembleare.

L’articolo 71-quater introduce una disciplina specifica della mediazione in relazione alle controversie in materia di condominio. Esso richiama l'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, che prevede, tra l'altro, che chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di condominio è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione. Al fine dell’applicazione di tale disciplina, esso definisce le controversie in materia come quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del capo II del titolo VII del libro III del Codice civile (articoli da 1117 a 1139) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione.

Il nuovo articolo 71-quater quindi disciplina alcuni specifici aspetti della mediazione in materia di condominio: la domanda di mediazione deve essere presentata presso un organismo ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale è situato il condominio, a pena di inammissibilità; al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore; l'assemblea decide in merito a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo comma). Nei casi in cui i termini di comparizioni inanzi al mediatore non siano compatibili con i tempi necessari all'assunzione della delibera, su istanza del condominio è accordata proroga della prima comparizione; la proposta di mediazione deve essere approvata con maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma (vedi sopra), altrimenti essa deve ritenersi non accettata; il mediatore è tenuto a fissare il termine per la proposta di conciliazione tenendo conto delle necessità dell'amministratore di munirsi della prescritta delibera.

Si ricorda che sul carattere obbligatorio della mediazione è intervenuta la Corte costituzionale con la sentenza 6 dicembre 2012, n. 272, dichiarando incostituzionale l'art. 5, comma 1, del decreto legislativo 28/2010. Al momento dell'approvazione definitiva del provvedimento in Senato tale sentenza era già stata depositata, ma una modifica del testo avrebbe reso necessario un ulteriore passaggio alla Camera dei deputati, incompatibile con il previsto scioglimento delle Camere. La procedura delineata dall'art. 71-quater potrà comunque essere seguita in caso di mediazione facoltativa.

Antenna radioamatore

Il D.Lgs. 259/2003 regola l'attività del radioamatore e le modalità di installazione degli impianti.
La cassazione ha osservato:" il dovere dei comproprietari o coabitanti di un fabbricato di non opporsi a che altro comproprietario o coabitante, in qualità di radioamatore munito della prescritta autorizzazione amministrativa, installi un'antenna ritrasmittente su porzione di proprietà altrui o condominiale, nei limiti in cui ciò non si traduca in un'apprezzabile menomazione dei loro diritti o della loro possibilità di procedere ad analoga installazione, deve essere riconosciuto, anche in difetto di un'espressa regolamentazione delle antenne da radioamatore nella disciplina della legge 554/1940 e del D.P.R. 156/1973, tenuto conto che tale dovere, anche per le antenne radiotelevisive, non si ricollega ad un diritto dell'installatore costituito dalla citata normativa ma ad una sua facoltà compresa nel diritto primario alla libera manifestazione del proprio pensiero e ricezione del pensiero altrui, contemplato dall' articolo 2 della Costituzione e che, pertanto, un pari dovere ed una pari facoltà vanno riconosciuti anche nell'analogo caso delle antenne da radioamatore".

Millesimi

Art. 69 - I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale (millesimi) di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Antenna televisiva satellitare

Per quanto riguarda l'installazione di antenne paraboliche o satellitari ad utilizzazione collettiva, l'art. 2bis, comma tredicesimo della legge 66/2001 ha disposto che: " al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione dei nuovi impianti, sono innovazioni necessarie ai sensi dell'art. 1120, primo comma c.c. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'art. 1136 terzo comma dello stesso codice.". Pertanto sarà necessario un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio

Ascensore

L'impianto ascensore è da considerarsi in comune quando l'impianto è sstato realizzato al momento della costituzione dell'edificio. Nel caso in cui l'edificio sia sprovvisto di ascensore si potrebbe pensare di installarlo; In questa ipotesi è necessario stabilire se si sia in presenza di una innovazione. La nuova installazione non dovrà arrecare pregiudizio al decoro e alla stabilità dell'edificio. L'ascensore di nuova installazione sarà in proprietà dei soli condomini che hanno partecipato alla spesa, nel caso in cui, successivamente, altri condomini vorranno usufruire dell'impianto dovranno sopportare le spese per l'installazione e per la manutenzione straordinaria. Con riguardo al superamento delle barriere architettoniche, la legge 13/1989 ha reso più facile l'installazione dell'ascensore. Difatti per detto argomento sono previste delle maggioranze ridotte rispetto a quelle previste per l'innovazione. La maggioranze richieste sono quelle di cui all'art. 1136, secondo comma, in prima convocazione (50% degli intervenuti e 50% del valore millesimale) e terzo comma in seconda convocazione (1/3 dei partecipanti al condominio ed 1/3 del a valore millesimale). Ciò nonostante trattandosi pur sempre di una innovazione coloro che non vorranno partecipare alla spesa potranno estraniarsi. Il secondo comma dell'art. 2 della legge 13/1989 disciplina, il caso in cui fallito il tentativo di ottenere l'innovazione a mezzo delibera assembleare, il portatore di handicap potrà installare a proprie spese l'impianto. Si specifica, inoltre, che tale diritto non è riservato solamente a coloro che siano stati riconosciuti portatore di handicap dall'ASL ma anche a tutti coloro che a prescindere dalla malattia abbiano comunque gravi difficoltà a raggiungere la propria abitazione.

Usufrutto voto

Art. 67 - Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Assemblea di condominio

L'articolo 14 introduce novità in materia di deliberazioni dell’assemblea, intervenendo sull'art. 1136 c.c. per prevedere nuove regole di costituzione e validità delle deliberazioni, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi. In particolare, esso prevede la validità della costituzione dell’assemblea in prima convocazione, fermo restando i 2/3 dei millesimi, ove sia presente la maggioranza dei condomini - ovvero degli aventi diritto (laddove precedentemente servivano i 2/3 dei condomini). L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo dei millesimi. Inoltre, le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziché un terzo dei partecipanti al condominio); rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano un terzo dei millesimi. Non viene modificato il secondo comma dell'articolo 1136, che stabilisce generalmente la validità delle deliberazioni approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Tale maggioranza è sempre richiesta, ai sensi del quarto comma del nuovo articolo 1136, per deliberazioni concernenti:

• nomina e la revoca dell’amministratore;
• liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
• ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
• tutela delle destinazioni d'uso come disciplinata dall'articolo 1117-quater;
• le innovazioni deliberate ai sensi dell'articolo 1120, secondo comma;
• impianti di videosorveglianza sulle parti comuni ai sensi dell'articolo 1122-ter;
• altre materie disciplinate dall'articolo 1135, terzo comma, relativo a programmi ed iniziative territoriali.

Le deliberazioni relative ad innovazioni incidenti sulle cose comuni (art. 1120, primo comma e art. 1122-bis, terzo comma, quest'ultimo relativo all’installazione
di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili) sono adottate con maggioranza qualificata: maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.
Infine viene confermata la norma secondo la quale l'assemblea, per deliberare regolarmente, deve aver regolarmente convocato tutti gli aventi diritto.

L’articolo 15 sostituisce l’articolo 1137 c.c., in materia di impugnazione delle deliberazioni dell’assembleari. Coerentemente con la giurisprudenza, il nuovo articolo 1137 attribuisce la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari, oltre che al condomino dissenziente e all’assente, anche all’astenuto. La disposizione chiarisce inoltre che il ricorso è volto all’annullamento della delibera assembleare. La disposizione inoltre precisa che l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. L'articolo 17 reca novella all’art. 2659, primo comma. Si stabilisce – per la nota di trascrizione - che chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati, per i condominii, anche l’eventuale loro dominazione, ubicazione e codice fiscale.

L’articolo 20 novella l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, in ordine alle modalità di convocazione dell’assemblea di condominio. La riforma introduce le seguenti novità:

• l’avviso di convocazione dell’assemblea, comunicato con almeno cinque giorni di anticipo, deve contenere l’ordine del giorno della stessa. La disposizione codifica un principio già ampiamente affermato dalla giurisprudenza, attraverso un’applicazione anche al condominio degli edifici dell’art. 1105, terzo comma, c.c. (in tema di comunione) in base al quale «Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione». La Cassazione ha infatti avuto modo di sostenere che «in tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti» (cfr. Cass. civ. Sez. II, sent. n. 21449 del 2010).
• l'avviso di convocazione deve essere consegnato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano;
• ogni omissione relativa alla convocazione dell’assemblea rende le delibere assunte annullabili;
• l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi lo stesso giorno solare nel quale era prevista l’assemblea in prima convocazione;
• per velocizzare la procedura è possibile già in sede di convocazione dell’assemblea (prima convocazione) indicare data e luogo delle eventuali successive convocazioni.

L'articolo 21 della legge 220/2012 sostituisce l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, relativo alle modalità di partecipazione all’assemblea condominiale. In particolare, la disposizione:

• prevede che il condomino che voglia farsi rappresentare all’assemblea condominiale debba conferire una delega scritta;
• esclude – se i condomini sono più di 20 - che il delegato possa rappresentare più di un quinto dei condomini o del valore proporzionale;
• esclude che la delega possa essere conferita all’amministratore di condominio.

La riforma disciplina inoltre l’assemblea per la gestione delle parti comuni a più edifici o a più condomini: in questi casi - se in totale i condomini interessati sono più di 60 – occorre che il singolo condominio designi il proprio rappresentante all’assemblea convocata per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, all’individuazione del rappresentante provvederà l’autorità giudiziaria. Il rappresentante del condominio – che agisce in base all’istituto del mandato (art. 1703 e ss. del codice civile) - riferirà all’amministratore di ciascun condominio gli esiti dell’assemblea. Infine, la disposizione disciplina anche la partecipazione all'assemblea ed il riparto delle spese tra proprietario dell'immobile e usufruttuario.

Gli articoli 27, 28, e 29 della legge hanno finalità di coordinamento della normativa vigente con le modifiche apportate dalla riforma in ordine alle maggioranze richieste per le deliberazioni condominiali “di interesse sociale”. In particolare, in tutti gli articoli, il riferimento all’articolo 1136 del codice civile è sostanzialmente sostituito con quello all’articolo 1120, secondo comma del codice civile (come modificato dall'art. 5 della legge, v. sopra). Così facendo, il legislatore richiede in tutti i casi considerati una maggioranza relativa – ovvero degli intervenuti all’assemblea condominiale – purché rappresentativa di almeno un terzo del valore dell’edificio. Analiticamente, tale novella è apportata dall’articolo 27 all’art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche. L’articolo 28 novella invece l’articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10 in tema di risparmio energetico. L’articolo 29 opera analogo intervento sull’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 51, in tema di installazione di impianti televisivi.

Contabilità condominio

L’articolo 11 aggiunge al codice civile l'art. 1130-bis, relativo al rendiconto condominiale annuale, con la finalità di assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell’amministratore (contabilità). Il rendiconto deve contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto: il registro di contabilità; il riepilogo finanziario; una sintetica nota di accompagnamento, esplicativa della gestione annuale. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.L'articolo 13, comma 1, modifica l'articolo 1134 c.c. - rubricato “gestione di iniziativa individuale”. Esso conferma, nella sostanza, il contenuto della norma previgente relativa all’esclusione del diritto al rimborso per le spese fatte dal condomino; nella nuova formulazione prevede, tuttavia, anziché il riferimento al “condomino che ha fatto spese per le cose comuni” quello, più ampio, al “condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni”. Il comma 2 del medesimo articolo 13 apporta modifiche all'articolo 1135 c.c. in materia di attribuzioni dell’assemblea:

prevedendo che per i lavori straordinari, come per le innovazioni, sia obbligatoria (e non eventuale come nel testo vigente) la costituzione di un fondo speciale; l'importo del fondo dovrà essere pari all’ammontare dei lavori;

consentendo all’assemblea di autorizzare l’amministratore a collaborare a progetti territoriali delle amministrazioni locali, o di soggetti privati qualificati, volti al recupero del patrimonio edilizio esistente, al miglioramento della vivibilità urbana, della sicurezza e della sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

L’articolo 18 della legge 220/2012 interviene sull’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, in tema di riscossione dei contributi dai singoli condomini.

La riforma:

specifica che per la riscossione delle somme dovute, l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza dover richiedere una preventiva autorizzazione all’assemblea;

• obbliga l’amministratore a comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi, affinché questi possano agire in prima battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti).

In base alle disposizioni vigenti, infatti, la natura delle obbligazioni dei condomini verso i terzi è oggetto di ampio dibattito in dottrina e in giurisprudenza. Secondo l'orientamento prevalente, il principio della ripartizione delle spese pro quota tra i condomini ha valore solo interno, mentre verso i terzi la loro responsabilità è necessariamente solidale, in applicazione del principio generale sancito dall'art. 1294 del codice. La tesi minoritaria della parzialità fa leva sull'art. 1123 del codice (v. sopra), intendendola come norma speciale rispetto all'art. 1294 e, quindi, operante non solo nei rapporti interni fra i condomini, ma anche nei confronti dei terzi. La giurisprudenza ha ritenuto, nella maggior parte dei casi, che i singoli condomini, in base all'art. 1294 citato, sono solidalmente responsabili nei confronti dei terzi, salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso i condomini condebitori il diritto di regresso e di dividere il debito nei rapporti interni. La riforma dà una limitata proiezione esterna alla ripartizione pro quota delle spese, affermando che i creditori del condominio devono escutere in prima battuta i condomini morosi, ma non elimina comunque il principio di solidarietà, consentendo laddove l’azione sia infruttuosa, la possibilità di rivolgersi anche ai condomini in regola con i pagamenti.

• stabilisce che l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato se la mora si protrae per 6 mesi. Rispetto al testo previgente viene meno la necessità di una previa autorizzazione a tal fine nel regolamento di condominio.
• conserva la previsione per effetto della quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi dovuti relativi all’anno in corso e a quello precedente.

L’articolo 30 della legge 220/2012 definisce i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni come crediti prededucibili in caso di

procedura concorsuale. Da tale specifica qualificazione deriva che, in caso di fallimento del condomino e di conseguente liquidazione dell’attivo, per tali specifici crediti si avrà diritto di essere soddisfatti prima degli altri creditori.

Infine, l’articolo 31 della legge novella l’articolo 23 del codice di procedura civile in tema di individuazione del giudice competente a conoscere delle controversie tra condomini e condominio. La legge codifica un principio già emerso in giurisprudenza e ampiamente condiviso, facendo chiarezza anche di limitate opinioni difformi.

Secondo la giurisprudenza (v. Cass, Sez. II, sent. n. 1405 del 23 gennaio 2007), attualmente non è necessario che la contabilità sia tenuta dall'amministratore “con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa”.

Animali domestici

La Corte di cassazione, sez. II, sentenza n. 3705 del 15 febbraio 2011, confermando precedente orientamento (in particolare, sentenza n. 12028 del 1993), ha stabilito che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.

Servizio portierato

Si premette che il portiere è una figura di lavoratore dipendente di cui l'amministratore ne è il datore di lavoro. L'alloggio di servizio portierato, eventualmente assegnato ai lavoratori di cui ai profili professionali A, deve essere gratuito. Dovrà essere composto di due ambienti, di cui uno adibito a cucina, ovvero di tre ambienti, quando all'atto dell'assunzione in servizio la famiglia risulti composta da almeno quattro persone conviventi, compreso il lavoratore stesso. Anche l'alloggio del portiere rientra nelle parti comuni ex articolo 1117. La Cass. n. 3708/1995 prevede che quando nel regolamento di condominio è previsto il servizio di portierato , la soppressione di tale servizio costituisce modifica del regolamento e quindi va approvata con la maggioranza prevista dall'art, 1138 comma terzo c.c. Nel caso in cui, invece si volesse, istituire il servizio di portineria non previsto nel regolamento condominiale verrà considerata una innovazione e pertanto si seguiranno le maggioranze indicate nell'art. 1136 c.c. quinto comma. (Cass. n. 2585/1988)

Abolizione del servizio di portierato

Se si dovesse procedere all'abolizione del servizio di portierato, bisogna tener presente che la relativa delibera va presa con le ordinarie maggioranze previste per la validità delle assemblee in prima e seconda convocazione, in quanto non trattasi di innovazione. Nel caso, invece, che tale servizio sia previsto dal regolamento di condominio, sarà necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. secondo comma (50% degli intervenuti e 505 del valore millesimale). In realtà la questione non è pacifica in quanto una diversa giurisprudenza ritiene trattasi di atti che eccedono l'ordinaria amministrazione, per cui occorrerebbe la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c. quinto comma.

Mansioni portiere

Il portiere quando non usufruisce dell'alloggio di servizio deve provvedere, mansioni portiere:

1) alla vigilanza dello stabile , attivamente perseguita durante le ore di lavoro

2) alla distribuzione della corrispondenza della posta ordinaria da annotarsi in apposito registro dove annotare arrivi e consegne

3) alla sostituzione delle lampadine elettriche ed all'effettuazione di piccole e generiche riparazioni per l'esecuzione delle quali non è richiesta alcuna specializzazione o qualifica

4) alla sorveglianza dell'uso del citofono, dell'ascensore e dei montacarichi.

Qualora usufruisse dell'alloggio di servizio oltre a svolgere le mansioni appena citate deve provvedere:

1) Alla pulizia dell'androne, degli altri locali comuni accessori e delle cabine dell'acqua

2) alla pulizia delle scale , dei cortili e dei porticati ad uso esclusivo dell'immobile

3) alla pulizia ed innaffiamento degli spazi a verde.

Inoltre possono essere affidate le seguenti ulteriori mansioni:

1) La conduzione delle caldaie di riscaldamento a carbone ovvero dell'impianto centrale di riscaldamento a gasolio o a gas, o dell'impianto di distribuzione dell'acqua calda , purchè in possesso del relativo certificato di abilitazione

2) Il servizio di esazione dei canoni di locazione e delle quote condominiali

3) Il compito di intervenire in casi di emergenza sull'impianto dell'ascensore al fine di sbloccare la cabina, portarla al piano e aprire la porta. L' affidamento di detta mansione potrà avvenire solo dopo avere preso parte allo specifico corso di formazione. Tale compito potrà essere espletato solo durante gli orari di lavoro e limitatamente a coloro i quali usufruiscono dell'alloggio di servizio durante le ore di reperibilità, nonchè quando lo stesso si trovi comunque presso il fabbricato, anche al di fuori degli orari di servizio. nel caso di emergenza nelle ore notturne il lavoratore potrà intervenire o dare l'allarme, facendo attivare gli organismi competenti. il lavoratore sarà coperto da un'assicurazione per danni verso terzi procurati nelle manovre di riallineamento, mediante estensione della polizza sui fabbricati

4)Il ritiro e la distribuzione della corrispondenza straordinaria , preiai delega rilasciata allo stesso dal condominio o dall'inquilino. Nel caso di posta straordinaria in contrassegno, il portiere non è tenuto ad anticipare alcuna somma per conto del destinatario.

L'affidamento degli incarichi di lavoro relativi all'ascensore e alla corrispondenza straordinaria è subordinato alla accettazione da parte del lavoratore.

Autoconvocazione

Art. 66 - L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (autoconvocazione). In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Delega

Art. 67 - Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Valore millesimale

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore millesimale proporzionale.

Parti comuni

L’articolo 1 della legge 220/2012 sostituisce l’articolo 1117 del codice civile, fornendo una definizione più articolata di «parti comuni» dell’edificio, «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico». Ad integrazione della formulazione originaria del codice, sono ora esplicitamente inseriti nelle parti comuni: i pilastri e le travi portanti; le facciate degli edifici; i parcheggi; i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; gli impianti centralizzati per la ricezione radio TV e per l’accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo. Il testo propone, inoltre, le nuove diciture di "impianti idrici e fognari" e di "sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria" che definiscono impianti che ricadono tra le parti comuni. Il provvedimento specifica che in caso di impianti unitari, si dovrà far rientrare l'impianto tra le parti comuni fino al punto di utenza, salve le normative di settore in materia di reti pubbliche.

Supercondomini

L'articolo 2 della legge di riforma inserisce nel codice civile l'articolo 1117-bis,che estende l'applicabilità della disciplina sul condominio a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici, ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici, abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

Destinazione d'uso delle parti comuni

L'articolo 2 inserisce nel codice civile anche l'art. 1117-ter, in base al quale lamodifica della destinazione d'uso delle parti comuni richiede un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio.Per l'assunzione delle deliberazioni in questione, la norma detta nuove modalità di convocazione dell'assemblea (raccomandata o mezzi telematici), disciplina i termini (affissione dell'avviso negli spazi comuni per almeno 30 giorni), nonché gli elementi che essa deve contenere a pena di nullità (indicazione delle parti comuni da modificare e della nuova destinazione d'uso). L'art. 1117-ter vieta inoltre le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Il successivo articolo 1117-quater detta disposizioni per la tutela contro le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni. In tali casi, l'amministratore o i singoli condomini possono diffidare l'esecutore di tali attività e chiedere la convocazione dell'assemblea che delibera in merito alla cessazione delle attività, anche mediante azioni giudiziarie, con la maggioranza prevista dal codice all'art. 1136, secondo comma (validità delle deliberazioni a maggioranza degli intervenuti e con voti che rappresentino la metà del valore dell'edificio).

Innovazioni

L'articolo 5 incide sulla materia delle innovazioni novellando l'articolo 1120 c.c. I condomini possono approvare alcune tipologie di innovazioni con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (ai sensi del secondo comma dell'articolo 1136 c.c.). Tali innovazioni, nel rispetto delle normative di settore, possono avere ad oggetto, tra l'altro:

• miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti;
• eliminazione delle barriere architettoniche;
• contenimento del consumo energetico;
• realizzazione di parcheggi;
• produzione di energia da impianti di cogenerazione e da fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
• installazione di impianti centralizzati per la ricezione di qualsiasi flusso informativo, come la ricezione televisiva, e i collegamenti fino alle diramazioni alle singole utenze, ad esclusione di impianti che non pregiudichino la destinazione della cosa comune o il diritto di condomini a farne uso.

La novella introduce, inoltre, un nuovo e più stringente iter di convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore. In caso di proposta di innovazione, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino; tale richiesta dovrà contenere la specificazione delle innovazioni proposte e delle modalità di esecuzione dei lavori. Rimane immodificato l'ultimo comma dell'articolo 1120 c.c. ai sensi del quale non possono essere realizzate innovazioni che pregiudichino la stabilità, la sicurezza, il decoro degli edifici o che pregiudichino l'uso di parti comuni anche da parte di un solo condomino.

L'articolo 6 sostituisce l’articolo 1122 del codice civile - rubricandolo "Opere su parti di proprietà o uso individuale" - escludendo che il condomino possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio. L'amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell'avvio dei lavori ai fini della relativa comunicazione in assemblea.

L'articolo 7 inserisce due nuovi articoli dopo l'articolo 1122 c.c. Il nuovo articolo 1122-bis reca disposizioni su impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (ad esempio le parabole) e di produzione di energia da fonti rinnovabili. Per quanto riguarda installazioni di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva e di altri flussi informativi, la disposizione riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-TV con impianti individuali satellitari o via cavo, ne conferma la libera realizzazione – senza previo voto dell’assemblea – precisando l’obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni, agli immobili di proprietà di altri condomini nonché preservando il decoro dell'edificio. Sostanzialmente l’intervento dell’assemblea condominiale è richiesto (con approvazione a maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi, ai sensi del quinto comma dell'art. 1136) soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti comuni; in tal caso possono essere ordinate modifiche al progetto iniziale e richiesta garanzia per eventuali danni.

L'articolo 26 della legge 220/2012 introduce nelle disposizioni di attuazione l’art. 155-bis, che detta una disciplina transitoria per l’adeguamento degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva esistenti al momento dell’entrata in vigore della riforma: ai fini dell'adeguamento dei suddetti impianti delibera l'assemblea con le maggioranze prescritte dai primi tre commi dell'articolo 1136 (vedi infra).

Quanto agli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, la riforma ne consente l'installazione per servire singole unità immobiliari "sul lastrico solare" e "su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato", anche da parte di singoli condomini. In tali casi l'assemblea deve provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, non pregiudicando le forme di utilizzo in atto o previste dal regolamento di condominio. La norma prevede inoltre che, per la progettazione e l’esecuzione dell’impianto, i condomini debbono lasciare libero accesso alle loro proprietà individuali.

Il nuovo articolo 1122-ter prevede la facoltà dell'assemblea di decidere l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 (deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

L'articolo 8 novella l’articolo 1124 c.c., rubricato”Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori”. La modifica sancisce la piena equiparazione - già riconosciuta dalla giurisprudenza - tra scale ed ascensori. La novella non sembra incidere sul caso dell’installazione ex novo dell'ascensore nell'edificio condominiale, le cui spese sono ripartite secondo il criterio dell'art. 1123 c.c. (relativo alle innovazioni) in misura proporzionale ai millesimi posseduti (tra le altre, v. Cass. Sez. II, sentenza n. 165 del 10 gennaio 1996). Trattandosi di innovazione gravosa, tuttavia, i condomini che non intendono usufruire dell’ascensore sono esonerati da ogni contributo alla spesa (art. 1121, comma 1).

Le principali novità sulla riforma condominio sono:

Amministratore

E' una figura profondamente modificata dalla riforma. Ecco le principali novità:

• Obbligatorietà: l'amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.
• Durata: resta in carica 2 anni (salvo rinnovo);
• Requisiti: non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio, non deve deve risultare protestato. Inoltre deve avere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).
• Obblighi: oltre ai suoi comuni obblighi (eseguire le delibere dell'assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori e il fisco ecc.) ha precisi obblighi ditrasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze). E' inoltre tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale.
• Compensi: al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell'assemblea
• Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell'assemblea per la revoca il suo mandato.

Animali

Sarà vietato vietare con regolamento condominiale la presenza di animali domestici nelle abitazioni.

Antenne

Il singolo condomino potrà installare un impianto di ricezione radiotelevisiva (la "parabola") individuale. Una norma che rischia di aumentare il deturpamento delle facciate.

Assemblea

Cambiano i quorum per la validità dell'assemblea e delle sue delibere:

• per la costituzione in 1a convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
• per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e1/3 dei millesimi;
• per le delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.

Viene limitato l'(ab)uso della delega: se i condòmini sono più di 20, un singolo partecipante all'assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.

Consiglio condominiale

Se il condominio ha più di 11 unità immobiliari può nominare un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull'operato dell'amministratore.

Conto corrente

Tutte le entrate e le uscite del condominio devono passare su un conto corrente bancario intestato al condominio.

Interventi straordinari

Per le innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la rimozione dellebarriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gliimpianti telematici centralizzati basta il voto dell'assemblea col 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.

Manutenzione straordinaria

Per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire unfondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

Morosità

Nei confronti dei condòmini in ritardo col pagamento delle spese condominiali, dopo 6 mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità, l'amministratore ha l'obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo, salvo dispensa assembleare.

Pannelli solari

Gli impianti di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni (tetti) anche se destinati ad alimentare singole unità immobiliari. Non serve l'autorizzazione dell'assemblea che però può imporre cautele e vincoli architettonici (con la maggioranza di 2/3 dei millesimi). Una disposizione a sostegno delle energie rinnovabili ma che può creare conflittualità nel condominio.

Parti comuni

Viene ampliata la definizione di "parti comuni" comprendendo anche le antenne e gli impianti telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Viene prevista anche la multiproprietà con godimento periodico. Percambiare la destinazione d'uso delle parti comuni serve il voto dell'80% dei partecipanti e dei millesimi. La divisione delle parti comuni può avvenire solo con ilconsenso unanime dell'assemblea.

Riscaldamento

Il singolo condomino potrà staccarsi dall'impianto centralizzato seil suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici dell'impianto condominiale (che non vengono risolti nel corso di una stagione) e seil distacco noncomporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti. Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto. La norma contrasta con le esigenze generali di risparmio energetico e può generare molto contenzioso.

Sanzioni

Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.

Web

L'assemblea può decidere l'apertura di un sito internet condominiale, curato dall'amministratore. Non dovrà essere un sito-vetrina ma servirà alla pubblicazioneonline di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili (estratto conto, situazione pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi con una password. Per l'attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.

Assunzione del portiere

Il portiere è un lavoratore dipendente del condomino e l'amministratore è suo datore di lavoro. L'assunzione del portiere deve risultare da atto scritto contenente le seguenti indicazioni: la data di assunzione, la durata del periodo di prova, la qualifica del lavoratore, la mansioni affidate, la retribuzione, l'orario di lavoro, settimanale e giornaliero, l'orario di apertura e chiusura del portone, la fascia oraria di reperibilità, l'indicazione e descrizione dell' alloggio di servizio. Durante il periodo di prova il contratto può essere risolto in qualsiasi momento da entrambe le parti, ; solo nel rapporto di portierato, le parti debbono dare, entro il periodo di prova, un preavviso di 10 giorni. scaduto i periodo di prova senza che sia data disdetta. il lavoratore si intende assunto definitivamente. Il periodo di prova è in genere di due mesi. L'assunzione temporanea del portiere può avvenire per ragioni di carattere tecnico, organizzativo, produttivo e sostitutivo (D. Lgs. 368/2001) nei seguenti casi: Sostituzione di lavoratori assenti con dritto di conservazione del posto, sostituzione di lavoratori assenti per ferie e permessi, aspettativa, sostituzione di lavoratori impegnati in attività formative, per sostituzione di lavoratori il cui rapporto di lavoro sia temporaneamente trasformato da tempo pieno a tempo parziale, a servizio di residenze turistiche, per supporto tecnico nel campo della prevenzione e sicurezza del lavoro, per lavorazioni connesse, per l'intensificazione dell'attività lavorativa in determinati periodi dell'anno, a conclusione di un periodo di tirocinio o di stage, per l'inserimento di lavoratori con età superiore a 55 anni, per eventi straordinari. Nel caso di risoluzione del rapporto di lavoro, salvo che nella caso di risoluzione in tronco per giusta causa, è necessario un preavviso, da comunicarsi per iscritto, di tre mesi per i portieri che usufruiscono dell'alloggio di servizio, di 45 giorni nel caso in cui non usufruisca dell'alloggio. Il preavviso potrà avere decorrenza dal 1° o dal 16° giorno del mese. Il datore di lavoro non potrà convertire il termine di preavviso nel pagamento della corrispondente indennità sostitutiva. In caso di eliminazione del servizio di portierato , il datore di lavoro è tenuto, nei confronti del portiere con profili professionali A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, a dare un preavviso di mesi 12 da comunicarsi per iscritto. Il lavoratore che usufruisce dell'alloggio di servizio dovrà riconsegnare al datore di lavoro l'alloggio allo scadere del termine di preavviso.

CONSIGLIAMO SEMPRE DI AVERE UN CONSULENTE DEL LAVORO

Impianto di riscaldamento

La Cassazione si è così espressa "Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condòmini, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condòmini. La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune."

Divieto di parcheggio

Il divieto di parcheggio, quindi di occupare il cortile con auto, contenuto nel regolamento di condominio, va rispettato, e se trattasi di regolamento contrattuale, occorre l'unanimità dei consensi per modificarlo. L'amministratore deve distinguere se il divieto è eluso dai condòmini o da estranei. Nel caso di condòmini deve rivolgersi ad un legale per agire giudizialmente al fine di fare cessare l'occupazione illegittima. Nel caso di estraneo al condominio è necessario che l'amministratore, dopo avere apposto all'ingresso del condominio un cartello che riporti il divieto d'ingresso agli estranei ed il riferimento all'art. 614 c.p., produca denuncia all'Autorità di Pubblica Sicurezza.

Antenne televisive

Né l'assemblea, né il regolamento di condominio possono vietare l'installazione di singole antenne televisive ricetrasmittenti sul tetto comune, in quanto viene ad essere menomato il diritto di ciascun condomino all'uso della copertura comune. Pertanto qualora sul terrazzo di uno stabile sia installata un'antenna televisiva centralizzata ed un condomino intenda invece installare un'antenna autonoma, l'assemblea dei condomini può vietare tale seconda installazione solo se la stessa pregiudichi l’uso del terrazzo da parte di altri condòmini o arrechi comunque un qualsiasi alto pregiudizio apprezzabile e rilevante ad una delle parti comuni. E' chiaro dunque, che risultando contraria alla legge, ogni delibera volta a limitare tale facoltà è da considerarsi affetta da nullità. Inoltre detta installazione non prevede alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea. L'antenna si intende di proprietà e nel caso necessità una sua rimozione per lavori la spesa sarà a carico del proprietario della stessa.

Parti comuni dell'edificio

Secondo l'art 1117 c.c. le parti comuni dell’edificio sono:

1) Il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

2) I locali per la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, riscaldamento centrale, gli stenditoi e altri simili servizi in comune.

3) Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere, che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Supercondominio

Si tratta, in altri termini, di più condomìni che hanno beni in comunione alla cui gestione provvede il supercondominio in maniera che ogni singolo proprietario è contemporaneamente titolare di una quota millesimale del proprio condominio e di altra diversa quota millesimale riferita ai beni comuni dell'intero complesso edilizio. Nell'amministrazione del supercondominio deve essere applicato l’art. 1136 in tema di convocazione, nonché di calcolo delle maggioranze

Muro maestro

E' senz'altro muro maestro il muro che circonda l'edificio; Le pareti invece poste all'interno degli appartamenti saranno di proprietà dei singoli proprietari se non hanno una funzione portante, ma solo divisoria. Le spese relative al muro comune vanno ripartite ai sensi dell'art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà.

Balconi

Con sentenza n. 14576 del 30.07.2004 la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti ed ha affermato che essi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e quindi appartengono esclusivamente al proprietario di quest'ultima. E' stato precisato anche che per l'intera soletta che funge da copertura al balcone sottostante, trattandosi di sostegno non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti, non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti e quindi neppure di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. A sostegno di quanto sopra esposto va ricordato quanto sancito dall'art. 1125 del Codice Civile che impone ad entrambi i proprietari dei due piani, l'uno all'altro sovrastante di un edificio condominiale, le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai anche le spese per la 'manutenzione della piattaforma o soletta dei balconi; con la conseguenza che dopo che è stata provata l'infiltrazione di acqua dal piano sovrastante ed i conseguenti danni alla facciata inferiore del balcone, ai bordi esterni della soletta, con distacco di parti di intonaco o cemento e del pericolo che ne deriva per le proprietà sottostanti, il proprietario del piano sottostante può pretendere il risarcimento dal proprietario del piano sovrastante (Cassazione n. 283 del 16.01.1987), Chiarito quanto sopra ritengo opportuno pure chiarire quali siano le spese che possono ricadere sull'intero condominio. Dette spese riguardano gli elementi decorativi del balcone — vedi stabili in centro storico — rifiniture ornamentali che costituiscono un prolungamento della facciata e che hanno una funzione estetica di grande valore, accrescendo pertanto il pregio architettonico dell'intero stabile — vedi ad esempio pilastrini con fregi — mensole decorative — rivestimenti in mosaico che costituiscono un prolungamento del marcapiano della facciata o dell'intera facciata. Infine ritengo opportuno segnalare che le riparazioni o ristrutturazioni dei balconi in aggetto avvengono solo ed esclusivamente per iniziativa del singolo proprietario o con l'autorizzazione del singolo, non potendo l'assemblea deliberare sulle proprietà dei singoli condomini. Infatti in qualsiasi momento il singolo potrebbe rifiutarsi di eseguire i lavori indebitamente deliberati dall'assemblea la quale sarebbe nulla e non annullabile, avendo questa deliberato sul patrimonio del singolo. Vedasi sentenza cassazione 30.07.2004 n° 14576 e n° 1784 del 2007 - 21199 del 2005.
Secondo la sentenza di Cassazione 03.08.1990 n° 7831, Sez. II, la spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da un'ordinanza comunale per ragioni di urgenza.
Inoltre la Cassazione, con sentenza n° 1361 del 18.03.1989, ha ritenuto che le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà esclusiva, afferendo ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata - oggetto di proprietà comune - e che si inquadrano nell'aspetto estetico dell'edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze. Analoga, per i parapetti, la sentenza n. 11296 del Tribunale di Milano del 23.11.1987.
A sua volta, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12843 del 1985 (e nello stesso senso la sentenza 13.12.1991 del Tribunale di Napoli), ha sostenuto una tesi ancora più ampia di quella del Tribunale di Milano: sono a carico di tutti i condomini le spese relative agli elementi (dei balconi) a vista di facciata e a carico del proprietario le spese relative ad elementi interni, non a vista esterna.
La Cassazione, con sentenza n. 7603 del 30.08.1994, ha affermato che in caso di lavori di restauro o manutenzione straordinaria della facciata debbano essere inclusi anche i lavori di rifacimento della parte esterna dei balconi che presentino elementi decorativi o cromatici in armonia con la facciata del fabbricato dal quale sporgono.

Lastrico solare

Così come il tetto, anche il lastrico solare assolve ad una funzione di copertura dello stabile, ma, a differenza di quest'ultimo, è costituito da una superficie piana. L'art. 1118 c.c. obbliga alla sua manutenzione tutti i condomini che da esso sono coperti. L'unica eccezione è quella di cui all'art. 1126 c.c., il quale prevede, nel caso il lastrico solare sia di proprietà solo di un gruppo di condòmini o di uno di essi, che le relative spese vanno suddivise per un terzo a carico di chi ne ha l'uso esclusivo e per gli altri due terzi, a carico degli altri condomini che ne sono coperti. Tale principio di ripartizione vale tanto per le spese di manutenzione, tanto per il risarcimento dei danni cagionati dal lastrico solare, come ad esempio le infiltrazioni d'acqua conseguenti alla sua cattiva impermeabilizzazione.

Videosorveglianza in condominio

Con il provvedimento del 2000 si è specificato che la videosorveglianza in condominio e i trattamenti dei relativi dati sono ammessi solo in presenza di situazioni concrete che giustificano l'installazione a protezione delle persone, della proprietà. Inoltre le apparecchiature installate devono limitare il loro angolo visuale evitando la ripresa dei luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti, quali vie, edifici altrui, esercizi commerciali. La Corte ha, inoltre, stabilito che per l'installazione di telecamere del singolo condomino a protezione della propria abitazione, il condomino ha il solo onere di informare gli altri condomini. Le scene di vita però non devono interessare vita privata altrui. Chiaramente l'angolo di inclinazione delle telecamere deve essere tale da non permettere di osservare la porta d'ingresso del vicino. La ripresa del passaggio di persone dal portone di ingresso non può considerarsi alla stregua di momenti di vita privata. E' sempre necessario esporre appositi cartelli che avvertono che l'area è sottoposta a videosorveglianza.

Antenna televisiva centralizzata

L'installazione di una antenna televisiva centralizzata in un edificio che ne è privo deve considerarsi innovazione e pertanto la relativa delibera va approvata con i voti espressi dalla maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. quinto comma.

Assicurazione del fabbricato

Di inferiorità di tale valore rispetto a quello effettivo alla data dell'evento, configura legittima espressione dell'autonomia negoziale e non abbisogna di specifica approvazione scritta, vertendosi in tema di patto inerente all'individuazione e quantificazione del rischio assicurato (assicurazione del fabbricato).

Cass. civ., sez. I, 8 giugno 1994, n. 5535.

La stipulazione di contratti di assicurazione del fabbricato, in quanto atto volto a conservare la cosa comune, rientra fra i compiti propri dell'amministratore e non necessita di preventiva autorizzazione dell'assemblea

Trib. civ. Roma, 11 agosto 1988.

In tema di delibere assembleari di un condominio, non sono da considerarsi atti eccedenti l'ordinaria amministrazione quelli relativi alla riparazione dell'impianto idrico dell'edificio, all'autorizzazione a resistere ad un atto di citazione proposto contro il condominio ed all'aggiornamento dell'assicurazione dell'immobile, con la conseguenza che per la validità della delibera in ordine agli atti suddetti è sufficiente che, in seconda convocazione, sia rappresentato un terzo del valore dell'immobile.

Cass. civ., sez. II, 8 novembre 1989, n. 4691.

La spesa per l'assicurazione del fabbricato va posta a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, così come quelle postali e di cancelleria.

Trib. civ. Napoli, sez. V, 13 gennaio 1984, n. 160.

Nel caso in cui un condominio stipuli un contratto di assicurazione per la responsabilità civile verso terzi, il condomino che abbia sofferto danni per infiltrazioni da tubature condominiali non è legittimato ad agire in proprio nei confronti della compagnia assicuratrice.

Cass. civ., sez. I, 26 marzo 1996, n. 2678.

L'assicurazione per la responsabilità civile non può riguardare i fatti meramente accidentali, dovuti cioè a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, ma importa necessariamente che il fatto dannoso, per il quale l'assicurazione sia stipulata, debba essere colposo, coprendo, con la sola eccezione dei fatti dolosi, ogni rischio derivante da quella responsabilità, anche se dipendenti da colpa grave o gravissima. (Nella fattispecie, con riferimento ad una polizza assicurativa stipulata da un condomino per danni arrecati a terzi, il tribunale ha riconosciuto l'operatività della garanzia per i danni subiti da infiltrazioni prodottesi nella tub

Trib. civ. Nocera Inferiore, sez. II, 25 febbraio 1999, n. 35.