La legge 11 dicembre 2012, n. 220, si compone di 32 articoli che, novellando principalmente il capo del codice civile dedicato al condominio negli edifici (artt. 1117 e ss.), rappresentano l’approdo di un percorso di riforma che ha impegnato il Parlamento per più legislature. I principali profili di novità introdotti dalla riforma sono i seguenti:
Impianto di riscaldamento
La Cassazione si è così espressa “Il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condòmini, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condòmini. La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.”
Regolamento di condominio
Il regolamento di condominio:
L’articolo 16 della legge 220 del 2012 coordina il contenuto dell’articolo 1138 c.c.(sull’approvazione del regolamento di condominio) con le nuove disposizioni dell’articolo 1130 (sulle attribuzioni dell’amministratore). Sulla base di quanto previsto dall’art. 1130, comma 1, si prevede l’allegazione del regolamento di condominio nel registro dei verbali delle assemblee tenuto dall’amministratore.
Divieto di parcheggio
Il divieto di occupare il cortile con auto, contenuto nel regolamento di condominio, va rispettato, e se trattasi di regolamento contrattuale, occorre l’unanimità dei consensi per modificarlo. L’amministratore deve distinguere se il divieto è eluso dai condòmini o da estranei. Nel caso di condòmini deve rivolgersi ad un legale per agire giudizialmente al fine di fare cessare l’occupazione illegittima. Nel caso di estraneo al condominio è necessario che l’amministratore, dopo avere apposto all’ingresso del condominio un cartello che riporti il divieto d’ingresso agli estranei ed il riferimento all’art. 614 c.p., produca denuncia all’Autorità di Pubblica Sicurezza.
Antenne televisive
Né l’assemblea, né il regolamento di condominio possono vietare l’installazione di singole antenne ricetrasmittenti sul tetto comune, in quanto viene ad essere menomato il diritto di ciascun condomino all’uso della copertura comune. Pertanto qualora sul terrazzo di uno stabile sia installata un’antenna televisiva centralizzata ed un condomino intenda invece installare un’antenna autonoma, l’assemblea dei condomini può vietare tale seconda installazione solo se la stessa pregiudichi l’uso del terrazzo da parte di altri condòmini o
Parti comuni dell’edificio
Secondo l’art 1117 c.c. le parti comuni dell’edificio sono:
1) Il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
Supercondominio
Si tratta, in altri termini, di più condomìni che hanno beni in comunione alla cui gestione provvede il supercondominio in maniera che ogni singolo proprietario è contemporaneamente titolare di una quota millesimale del proprio condominio e di altra diversa quota millesimale riferita ai beni comuni dell’intero complesso edilizio. Nell’amministrazione del supercondominio deve essere applicato l’art. 1136 in tema di convocazione, nonché di calcolo delle maggioranze
Muro maestro
E’ senz’altro muro maestro il muro che circonda l’edificio; Le pareti invece poste all’interno degli appartamenti saranno di proprietà dei singoli proprietari se non hanno una funzione portante, ma solo divisoria. Le spese relative al muro comune vanno ripartite ai sensi dell’art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà.
Balconi
Con sentenza n. 14576 del 3G.07.2004 la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti ed ha affermato che essi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e quindi appartengono esclusivamente al proprietario di quest’ultima.
Lastrico solare
Così come il tetto, anche il lastrico solare assolve ad una funzione di copertura dello stabile, ma, a differenza di quest’ultimo, è costituito da una superfice piana. L’art. 1118 c.c. obbliga alla sua manutenzione tutti i condomini che da esso sono coperti. L’unica eccezione è quella di cui all’art. 1126 c.c., il quale prevede, nel caso il lastrico solare sia di proprietà solo di un gruppo di condòmini o di uno di essi, che le relative spese vanno suddivise per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per gli altri due terzi, a carico degli altri condomini che ne sono coperti. Tale principio di ripartizione vale tanto per le spese di manutenzione, tanto per il risarcimento dei danni cagionati dal lastrico solare, come ad esempio le infiltrazioni d’acqua conseguenti alla sua cattiva impermeabilizzazione.