LE NOVITA’ PRINCIPALI
Amministratore
E’ una figura profondamente modificata dalla riforma. Ecco le principali novità:
- Obbligatorietà: l’amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.
- Durata: resta in carica 2 anni (salvo rinnovo);
- Requisiti: non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio, non deve deve risultare protestato. Inoltre deve avere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).
- Obblighi: oltre ai suoi comuni obblighi (eseguire le delibere dell’assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori e il fisco ecc.) ha precisi obblighi ditrasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze). E’ inoltre tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale.
- Compensi: al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell’assemblea
- Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca il suo mandato.
Animali
Sarà vietato vietare con regolamento condominiale la presenza di animali domestici nelle abitazioni.
Antenne
Il singolo condomino potrà installare un impianto di ricezione radiotelevisiva (la “parabola”) individuale. Una norma che rischia di aumentare il deturpamento delle facciate.
Assemblea
Cambiano i quorum per la validità dell’assemblea e delle sue delibere:
- per la costituzione in 1a convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
- per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e1/3 dei millesimi;
- per le delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.
Viene limitato l'(ab)uso della delega: se i condòmini sono più di 20, un singolo partecipante all’assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.
Consiglio condominiale
Se il condominio ha più di 11 unità immobiliari può nominare un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull’operato dell’amministratore.
Conto corrente
Tutte le entrate e le uscite del condominio devono passare su un conto corrente bancario intestato al condominio.
Interventi straordinari
Per le innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la rimozione dellebarriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gliimpianti telematici centralizzati basta il voto dell’assemblea col 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.
Manutenzione straordinaria
Per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire unfondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
Morosità
Nei confronti dei condòmini in ritardo col pagamento delle spese condominiali, dopo 6 mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità, l’amministratore ha l’obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo, salvo dispensa assembleare.
Pannelli solari
Gli impianti di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni (tetti) anche se destinati ad alimentare singole unità immobiliari. Non serve l’autorizzazione dell’assemblea che però può imporre cautele e vincoli architettonici (con la maggioranza di 2/3 dei millesimi). Una disposizione a sostegno delle energie rinnovabili ma che può creare conflittualità nel condominio.
Parti comuni
Viene ampliata la definizione di “parti comuni” comprendendo anche le antenne e gli impianti telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Viene prevista anche la multiproprietà con godimento periodico. Percambiare la destinazione d’uso delle parti comuni serve il voto dell’80% dei partecipanti e dei millesimi. La divisione delle parti comuni può avvenire solo con ilconsenso unanime dell’assemblea.
Riscaldamento
Il singolo condomino potrà staccarsi dall’impianto centralizzato seil suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici dell’impianto condominiale (che non vengono risolti nel corso di una stagione) e seil distacco noncomporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti. Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto. La norma contrasta con le esigenze generali di risparmio energetico e può generare molto contenzioso.
Sanzioni
Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.
Web
L’assemblea può decidere l’apertura di un sito internet condominiale, curato dall’amministratore. Non dovrà essere un sito-vetrina ma servirà alla pubblicazioneonline di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili (estratto conto, situazione pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi con una password. Per l’attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.