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Amministratore

Gli articoli 9 e 10 della legge 220/2012 intervengono sulla disciplina relativa all’amministratore di condominio. In particolare, l’articolo 9 novella l’articolo 1129 c.c. – rubricato “Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore” apportandovi le seguenti novità:

la nomina dell’amministratore deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto (nel testo previgente erano quattro);

il ricorso in caso di mancata nomina può essere promosso, oltre che da un condomino, anche dall’amministratore dimissionario;

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Assemblea di condominio

assembleaL’articolo 14 introduce novità in materia di deliberazioni dell’assemblea, intervenendo sull’art. 1136 c.c. per prevedere nuove regole di costituzione e validità delle deliberazioni, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi.

In particolare, esso prevede la validità della costituzione dell’assemblea in prima convocazione, fermo restando i 2/3 dei millesimi, ove sia presente la maggioranza dei condomini – ovvero degli aventi diritto (laddove precedentemente servivano i 2/3 dei condomini). L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo dei millesimi. Inoltre, le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziché un terzodei partecipanti al condominio); rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano un terzo dei millesimi.

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Contabilità condominio

L’articolo 11 aggiunge al codice civile l’art. 1130-bis, relativo al rendiconto condominiale annuale, con la finalità di assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell’amministratore .

Il rendiconto deve contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto: il registro di contabilità; il riepilogo finanziario; una sintetica nota di accompagnamento, esplicativa della gestione annuale. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

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Animali domestici

La Corte di cassazione, sez. II, sentenza n. 3705 del 15 febbraio 2011, confermando precedente orientamento (in particolare, sentenza n. 12028 del 1993), ha stabilito che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.

Servizio portierato

Si premette che il portiere è una figura di lavoratore dipendente di cui l’amministratore ne è il datore di lavoro.

L’alloggio di servizio, eventualmente assegnato ai lavoratori di cui ai profili professionali A, deve essere gratuito. Dovrà essere composto di due ambienti, di cui uno adibito a cucina, ovvero di tre ambienti, quando all’atto dell’assunzione in servizio la famiglia risulti composta da almeno quattro persone conviventi, compreso il lavoratore stesso.

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Abolizione servizio di portierato

Se si dovesse procedere all’abolizione del servizio di portierato, bisogna tener presente che la relativa delibera va presa con le ordinarie maggioranze previste per la validità delle assemblee in prima e seconda convocazione, in quanto non trattasi di innovazione. Nel caso, invece, che tale servizio sia previsto dal regolamento di condominio, sarà necessaria la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. secondo comma (50% degli intervenuti e 505 del valore millesimale).

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Mansioni portiere

Il portiere quando non usufruisce dell’alloggio di servizio deve provvedere:

1) alla vigilanza dello stabile , attivamente perseguita durante le ore di lavoro

2) alla distribuzione della corrispondenza della posta ordinaria da annotarsi in apposito registro dove annotare arrivi e consegne

3) alla sostituzione delle lampadine elettriche ed all’effettuazione di piccole e generiche riparazioni per l’esecuzione delle quali non è richiesta alcuna specializzazione o qualifica

4) alla sorveglianza dell’uso del citofono, dell’ascensore e dei montacarichi.

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Riforma condominio principali novità

LE NOVITA’ PRINCIPALI

Amministratore

E’ una figura profondamente modificata dalla riforma. Ecco le principali novità:

  • Obbligatorietà: l’amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.
  • Durata: resta in carica 2 anni (salvo rinnovo);
  • Requisiti: non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio, non deve deve risultare protestato. Inoltre deve avere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).
  • Obblighi: oltre ai suoi comuni obblighi (eseguire le delibere dell’assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori e il fisco ecc.) ha precisi obblighi ditrasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze). E’ inoltre tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale.
  • Compensi: al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell’assemblea
  • Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca il suo mandato.

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Assunzione portiere

portineriaIl portiere è un lavoratore dipendente del condomino e l’amministratore è suo datore di lavoro. L’assunzione del portiere deve risultare da atto scritto contenente le suguenti indicazioni: la data di assunzione, la durata del periodo di prova, la qualifica del lavoratore, la manzioni affidate, la retribuzione, l’orario di lavoro, settimanale e giornaliero, l’orario di apertura e chiusura del portone, la fascia oraria di reperibilità, l’indicazione e descrizione dell’ alloggio di servizio.

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